img img

ico_arrow Adatvédelmi Szabályzatunk, jogszabályok

GYIK

Közös képviselő elmozdítása. Hogyan?

Ezt a kérdést egyre több helyen teszik fel, és a gyakorlati tapasztalatok hiányában ennél tovább nem is jutnak. Itt most gyakorlati tanácsokkal és konkrét ismeretekkel segítek Önnek, hogy maga is rendelkezzen azzal a tudással, ami segít eligazodni ilyen esetekben. 
Mivel magam is közös képviselő vagyok, így kicsit furcsának tűnhet, hogy miért adok tanácsokat. Először is. Még eddig egyetlen alkalommal sem akartak elmozdítani. Másodszor. Ha mégis rászolgálnék, akkor nekik is segítek ezzel, ami nem baj mert nem titok amiket most megosztok az oldalon.
Okot adó alap eset, ha nem tájékoztatja a tulajdonosokat a pénzügyekről és uram bocsá nem tart közgyűlést. 
Az éves rendes közgyűlésen ezt meg kell tennie, minden év május 31.-ig. Ha ezt nem tette meg. Múlasztást követ el. Ha ezt többször is elmúlasztotta, akkor gyanakodhatunk, hogy valami nincs rendben. Több lehetőség is van. Felkérhetjük a közös képviselőt, hogy 30 napon belül tartsa meg a közgyűlést. Ehhez a tulajdonosok 10% tulajdoni hányaddal rendelkező csoportja szükséges. Értelemszerűen, ha egy maga rendelkezik ennyivel, egymaga is megteheti. Ha ezt követően sem hívja össze a közgyűlést a közös képviselő, a tulajdonosok maguk is megszervezhetik azt. A 10% itt is szükséges. Ezenkívül fontos lehet. A közüzemektől a hátralék egyenleg lekérdezése. Ha az információ szükségessé teszi, a megtartandó közgyűlésen, napirendre lehet tűzni a hátralék kezelését. Esetleg intéző bizottság felállítását a felmerült problémák kezelésére, és a megbízott közös képviselő elszámoltatására. Nem ajánlott azonnal új közös képviselő megbízása. Elsősorban azért nem, mivel a bizalmi tőke elfogyott és a helyzet tisztázásáig, a tulajdonosoknak maguknak kell kézbe venni az ügyeket. Persze, ha van közöttük olyan aki kellő hozzáértéssel rendelkezik, őt kell megbízni az intéző bozottság vezetésével.
Hogyan csináljam?. Ez az a kérdés amire a legnehezebb a válasz. Mindenkinek megvan a maga mindennapos gondja baja. Senki sem vesz magára szívesen olyan terhet ami esetleg meghaladja a lehetőségeit. Általában felmentést adunk magunknak, azzal az egyébként igaz állítással, hogy mi, fizettük a kötelezettségünket, a közös költséget. Azért került a ház ilyen helyzetbe, mert x-y nem fizetett. Valószínűleg ez is igaz kehet. A helyzet viszont a következő. A társasház kötelezettségeiért a tulajdonosok közössége felel, mégpedig egyetemlegesen. Mindenki külön-külön az egészért. Ezt mondja a törvény és ennek megfelelően járnak el a hitelezők. Adott esetben a közüzemek jogi képviselői. Tovább megyek. Van eset, amikor a közös képviselő bevételt titkol el. Ez jövedelemadó bevallási és megfizetési kötelezettség múlasztását is eredményezheti.Ezért is a tulajdonosok közessége felel, gazdasági azaz adójogi értelemben. Nyilván ebben a szélsőséges esetben a büntető jogi felelősségre vonás sem marad el, de a polgári jogi igényért a megbízónak kell helytállnia, aki ebben az esetben a társasház. 
Minden eset más és más. A megoldások is ennek megfelelően. Amit leírtam csak segítség ahhoz, hogy hogyan fogjon hozzá aki ilyen helyzetbe került. 
Néhány gyakorlati tanács rendkívüli közgyűlés megszervezéséhez!
Lehetőleg minél több tulajdonost keressen meg, írja össze az elérhetőségüket. Egyeztessen időpontot és helyszínt a megtartandó közgyűléshez. Készüljön fel a jegyzőkönyv vezetésére, esetleg segítséget is vegyen igénybe, készítsen jelenléti ívet a tulajdoni hányadok feltüntetésével, a bank kéri. A meghívón megismételt közgyűlést is kijelölhet azonos helyszínen fél óra eltéréssel. A döntéseiket szavaztassa meg és határozat formában jegyzőkönyvezze. Ha vége a közgyűlésnek a jegyzőkönyvet a megválasztott két jegyzőkönyv hitelesítővel is írassa alá. A jegyzőkönyvet 8 napon belül a végleges határozati formában a tulajdonosokhoz el kell juttatni. Ha felmentették a közös képviselőt! Mindenképpen rendelkezzenek a bankszámláról a közgyűlési jegyzőkönyvben. Ki fogja kezelni. Pontos adatok kellenek, amit a saját bankszámlájánál már megismert. Többes kezelés is lehetséges. A közgyűlés után azonnal menjenek el a bankhoz ahol a számlát kezelik, bejelentkezni. A közüzemeknél levélben is elég megtenni a tájékoztatást, a közös képviselő felmentéséről, illetve megadni az új levelezési és elérhetőségi adatokat. 
Ha mindezeket megtette természetesen akkor kezdődik a munka. Át kell venni a felmentett közös képviselőtől a ház összes anyagát, leltárral és átadás-átvételi jegyzőkönyvvel. Innentől a munka szinte folyamatosan megy. Nyilván mindent nem tudok leírni, de ha mindezeket megtette már a nehezét megcsinálta.
Tudom, nem tanították az iskolában, de még az egyetemeken sem, hogy mindezeket miként kell csinálni, nekem se. Éppen ezért, ha mindezek mellett további segítségre lenne szüksége, keressen meg, segítünk.

Miért fizessük a közös költséget, és miért van szükségünk közös képviselőre!?

Mindenkinek, Önnek is napról-napra több a fizetnivalója. Jogos elvárás, hogy tudjuk mit miért kell fizetnünk. Ha Ön családi házban lakik, az épület összes gondját a fenntartástól a felújításig egyedül kell megoldania.
Mivel esetünkben Ön egy társasházban lakik, így ezeket a gondokat a tulajdonos társaival közösen kell megoldania. Céljuk, hogy jól működő, szép, tiszta, és értékét megőrző házuk legyen.
Ahhoz, hogy ezeket a célokat el tudják érni, számos feladatot kell ellátni. Időnként súrlódások is előfordulhatnak, a feladatok ellátása közben. Indokoltnak látszik szakemberre bízni a feladat ellátását.
A kérdés az, hogy mit várunk el tőle, hogyan ellenőrizzük a munkáját, amiért a közösség fizet.
Ha saját megbízásunkat kell ellenőrizni, egyszerű az eljárás. Ha számunkra kedvező eredményt hoz a megbízott munkája minden rendben. De hogyan ítéljük meg a közös képviselő munkáját, mint közösség?
Természetesen vannak estek, amikor nyilvánvaló, hogy méltatlanra bíztuk a tulajdonunk gondjait. Viszont akkor is értékelnünk kell a munkáját, ha nincs egyértelmű jele az alkalmatlanságának. Előfordulhat, hogy elégedetlenségünk alaptalan.
Ahhoz, hogy döntésünk megalapozott legyen és biztosak lehessünk abban, hogy megfelelő kezekben van a társasházunk irányítása, információra van szükség.
Ebben tudok Önnek segítségére lenni.
Irodánk web oldalán, miután regisztrálta magát, folyamatosan nyomon követheti a házával kapcsolatos folyamatokat. Havi rendszerességgel a pénzügyi információk megtekinthetők. A tulajdonosi folyószámlája, illetve az összesített folyószámla is elérhető. Aktuális folyamatok pl. pályázatok állása, folyamatban lévő felújítási munkák, jogi ügyek, változások követése. Közérdekű információk, linkek, letölthető dokumentumok, alapító okirat, szmsz, épület dokumentáció. Közgyűlések jegyzőkönyvei, határozatok tára. Hiba bejelentő. 
A társalgóban elmondhatja véleményét és új témákat vethet fel, kapcsolatokat kereshet, esetleg figyelemmel kisérheti a többiek kezdeményetéseit.
Az információk folyamatosan frissitve vannak, így naprakészen tájékozódhat.

Mit lehet tenni a közös költséget nem fizetőkkel szemben?

Fontos, hogy a közös képviselő rendszeresen vezesse a társasház pénzügyeit, könyvelését, hogy naprakész információkkal rendelkezzen a lakók fizetési kötelezettségeiről. A pénzügyi nyilvántartásból tehát egyértelműen kiderül, hogy az egyes lakóknak milyen pénzügyi kötelezettségei vannak. Amennyiben 3 hónapnál több tartozása halmozódik fel egy lakónak, úgy szükséges informálni őt a hátralékról és megkérni a tartozás mielőbbi rendezésére. Ha a felhívás nem jár sikerrel, akkor a közös képviselő fizetési felszólítást küld a lakónak, mely tartalmazza a díjhátralék pontos összegét, a társasház számlaszámát és a befizetés határidejét. Amennyiben a fizetési felszólításra nem reagál a tulajdonos, akkor fizetési meghagyás kezdeményezhető. Végső esetben pedig végrehajtásra is sor kerülhet. A Társasházi törvény szerint akár jelzálog bejegyzése is és kérvényezhető.

Ki rendezi a számlát, a nem fizető lakók helyett?

A ház működési költségeire a tulajdonosok befizetései a fedezet, ha egyéb bevétele a társasháznak nincsen. Ebből adódóan a rendszeresen fizető tulajdonosok, kvázi meghitelezik az tartozók elmaradásait. A késedelmi kamat felszámítása ennek a díja.


Mi a szerepe a számvizsgálónak?

A számvizsgáló legfőbb dolga, a közös képviselő munkájának, illetve a Társasház pénzügyeinek ellenőrzése. További tevékenységeit az SZMSZ-ben leírtak határozzák meg.


Mit tartalmaz a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ)?

A házirend , a közgyűlés, a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság feladatai, kötelezettségei, valamint a jogai. Fentiekből kiderül, hogy számos olyan kérdést is tartalmazhat, amelyek rendezésével későbbi vitás ügyek elkerülhetőek. 
Példa:
A lakás bérbeadás útján van hasznosítva. A bérlők a szokásosnál sűrűbben váltogatják egymást, így az épületben a folyamatos költözködéssel és az ezzel járó esetleges átépítésekkel plusz költséget okoznak a közösségnek. A közgyűléseken ez vissza-visszatérő gond és vita. Az Szmsz egyszeri módosításával ez megoldható. Egy szabályt kell csupán felvenni erre az esetre. Konkrétan plusz egy havi közös költség befizetést előírni a költözködés esetére. Így a plusz festés, takarítás költségei nem jelenthetnek vitát, és a szabályozás okán a költség kalkulálható lesz. 
Természetesen számos példát lehet felhozni, de a lényeg az, hogy a többségnek rendelkezésére áll egy hatásos és jól működő eszköz.


Mit lehet a házirendbe foglalni?

Közös lakrészek, területek és helyiségek használatának részletes szabályait, a lakásokban zajjal járó munkák és más tevékenységek időtartamát. Igény szerint a Házirendben rögzíthetők az állattartás, a takarítás vagy akár a kertkarbantartás szabályai.

Mikor határozatképes egy közgyűlés?

Akkor ha a lakók összes tulajdoni hányadának több mint a fele jelen van. A határozatképtelen közgyűlés napirendi pontjait a megismételt közgyűlés tárgyalhatja, mely már nem veszi figyelembe a résztvevők tulajdoni hányadát, ezért nem számít hányan vesznek részt, a közgyűlés határozatképes lesz. A közgyűlésen hozott határozatokat azonban azok is megtámadhatják, akik azon nem vettek részt. A törvény által rendelkezésre álló 60 napon belül.


Mi határozza meg a szavazati arányokat?

A szavazati arányokról a Társasházi törvény rendelkezik. A szavazás alapja a tulajdoni hányad.

Kiknek van joguk szavazni a közgyűlésen?

A lakások tulajdonosainak és az írásban meghatalmazott személyeknek.

Írásban történt szavazás esetén, mikor eredményes a szavazás?

Az eredmény megállapításának részletes szabályairól az SZMSZ rendelkezik. Minden más esetben eredménytelen, ha a leadott írásbeli szavazatok aránya nem éri el az összes tulajdoni hányad több mint felét.

Kötelező a felújítási alap létrehozása?

Nem kötelező, viszont nem várt, nagyobb értékű felújítás esetére érdemes ilyen alapot létrehozni.
Az államilag kamattámogatott megtakarításokat célszerű használni. LakásTakarékPénztár - Fundamenta

Kinek kell fizetni az előző tulajdonos által felhalmozott közös költséget?

Társasházi lakás vásárlása esetén kell kérni nullás igazolást. A lakásra, esetleg fennálló közös költség tartozást az új tulajdonos köteles megfizetni.

A társasházat érintő munkálatoknál, mekkora összeghatárig dönthet önállóan a közös képviselő?

Az összeghatár mértékéről az SZMSZ rendelkezik. Azonban az elfogadott éves gazdálkodási tervben nem szereplő, rendes gazdálkodás körét meghaladó felújításokról és azok összegéről csak 4/5-ös szavazattöbbség dönthet!


A társasházakban történő munkálatoknál, milyen összeghatárnál kötelező árajánlatokat bekérni?

Az árajánlatok bekérésének feltételeit, szintén az SZMSZ szabályozza.

Kiknek van hozzáférési joga a Társasház bankszámláihoz?

Közös képviselő a megválasztásával együtt nyeri el ezt a jogot, továbbá mindazon személyek, akiket az SZMSZ meghatároz.

Mit jelen az, hogy rendkívüli egyszeri befizetés?

Abban az esetben, amikor egy Társasház a nem várt nagy összegű kiadások megfinanszírozására nem rendelkezik kellő fedezettel, akkor a közgyűlés a közös költségen felül, rendkívüli egyszeri befizetést rendelhet el.

Ki tud segíteni a problémás szomszédokkal szemben?

Amennyiben a probléma a többséget vagy a közös tulajdont valamilyen formában érinti, úgy a képviselőnek kell kezdeményeznie az intézkedést.

Hogyan lehet közös képviselőt váltani?

Amennyiben a Társasház a közös képviselő leváltásának feltételeiről az SZMSZ-ben nem rendelkezett, úgy a törvény szerint a közgyűlés bármikor felmentheti, leválthatja. Bővebben a "Mit tegyünk ha.." kérdésnél, itt a GYIK-ban.

Mi szükséges a közgyűlés összehívásához?

A napirend és az ok megjelölésével, a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kezdeményezhetik a közgyűlés összehívását.

Egy évben hányszor lehet közgyűlést tartani?

Tetszés szerint, de legalább egyszer szükséges, legkésőbb május 31.-ig.

A közgyűlésen hozott döntések, hol és milyen formában kerülnek rögzítésre?

Közgyűlésről kötelező jegyzőkönyvet készíteni, melyben a meghozott döntések határozat formájában kerülnek rögzítésre. A közgyűléseken született határozatokat, a Közgyűlési Határozatok Könyvében is vezetni kell.
Az kezelésünkben lévő házak tulajdonosai regisztrált oldalunkról, többek között, a közgyűlések anyagát is elérhetik bármikor.

ico_arrowAjánlott oldalak

etour-budapest.com

We are glad to welcome you to Etour-budapest, which gives personal service of English and Spanish speaking official Hungarian tourist guides. Reading our web page you get tourist information about Hungary and Budapest, and you can make reservation for the recommended tours. On your demand, we will organize a personalized program according to your interest.

ico_arrowPartner oldalak


     Számítástechnikai partnerünk