Adatvédelmi Szabályzatunk, jogszabályok

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról 2019.01.01.-én hatályos
2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról
AZ EURÓPAI PARLAMENT ÉS A TANÁCS (EU) 2016_679 RENDELETE

ÚJ!!!
A Kormány 102/2020. (IV. 10.) Korm. rendelete
a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő
rendelkezésekről

Adatlap szerkeszthető formában.
MKK.18.07.08.01 sz. Adatkezelési szabályzat- Ultimo KFT
MKK.16.07.30.002 sz. Adatkezelési szabályzat-dr. Mészáros Tamás

gyik - blog

Figyelem! A gyakran ismételt kérdéseket (GYIK) itt éri el!

2021.12.20.

A fejlesztési lehetőségeket ezen az oldalon kimerítettük, ezért elindítottuk új weboldalunkat. Itt megtekintheted.

2021.04.25

Az elmúlt év mindenkinek komoly feladatokat jelentett. Közhely de igaz. Az alkalmazkodás képessége mindíg kiemelten fontos, de a mostani helyzetben a különbséget jelentette. A társasházak működését átalakította a személyes találkozások hiánya. A működésünk alapvető része a személyes találkozások és a közgyűlések. Az élet minden területére hatással voltak a változások. A mienkre is. A személyes részvételt az online kapcsolatok vették át. A közös tulajdon a társasházakat rendes körülmények között is eltérő és meglehetősen kötött jogszabályok irányítják. A személyes részvétel nélküli döntéseket csak korlátozott mértékben lehetett alkalmazni. Tudjuk a vezető váltást és az éves beszámolók elfogadását nem lehetett és most sem lehet írásbeli -online- szavazással érvényesen megtenni. Tudjuk azt is, hogy erre az emberi élet védelme miatt volt szükség. Ilyen szűkre szabott lehetőségek között is biztosítani kellett a társasházak működését, mégpedig úgy, hogy a törvényeket betartsuk.

A folymatos tájékoztatás és az átláthatóság a gazdálkodásban. Az online betekintés ezekbe az ügyekbe, korábban is bizalom növelő volt. Most ennél többről van szó. Nem egyformán érdekel minden tulajdonost a házban zajló események. A személyes tájékozódás nem jellemző. Éppen ezért is fontos, hogy konkrét adatok és tárgyszerű tájékoztatás legyen ami elérhető számára tetszés szerint. Azt is tudom, hogy sajnos nem kevesen vannak akik nem élnek és nem is kívánnak élni az internettel. Nekik üzenem, az analfabétizmus felszámolása 100 évvel ezelőtt kezdődött el hazánkban a népiskolákkal. Nem volt egyszerű de sikerült. A változás már megtörtént. A jelenben az analfabétizmust a digitális kutúra elutasítása jelenti. A vakcina regisztrációt életbevágó megtenni. Ugye ezt is ott tudjuk megtenni. Nagyon gyorsan elérjük, hogy az egészségügytől az adóügyekig minden digtálisan fog történni. Az elutasítás. Kirekesztem magamat a részemre biztosított szolgáltatásokból. Ha segítség kell kérje.

A kezelésemben álló házakban ez működik hosszú évek óta. A megoldására több lehetőség is van. Kérjék a közös képviselőtől, ha nem rendelkezne ezzel.

2020.03.24.

Kérés a Tulajdonosokhoz!

Koronavírus járvány a világ összes országában folyamatosan a hírek első mondatai között foglal helyet. Magam egyetlen kérést foglamazok meg a társasházak tulajdonosai felé. A házak működőképességét a tulajdonosi befizetésekből tudom, tudjuk biztosítani.Aki nem lesz képes átmenetileg teljesíteni a befizetéseit mert elvesztette munkáját, nem jut bevételeihez és számos okból lehetetlenné válik kötelezettsége teljesítése, meg kell értsem, és türelemmel kell lennem. Mindenki mástól azt kérem, hogy figyeljen oda a befizetéseire és tegyen eleget a kötelezettségének, amivel a saját tulajdonának működőképességét segíti.

Köszönöm megértésüket és bízom jószándékukban.

2019.07.28.

Iratanyagok a társasházban

Egy rendkívüli lehetőségről kell szólnom. A társasházak tudásanyaga az irataik. A közös képviselő ezeknek az iratoknak a birtokába kerül a munkája révén. Amikor a közös képviselő váltására kerül sor akkor ezek az iratok fontos szerephez jutnak. Az esetek jelentős részében az átadás-átvétel egy formális egyszerű munkafolyamat. Az átadó és átvevő ezt a szerepet ismeri, mivel hol az egyik hol a másik oldalon szereplője a folyamatnak. Akár így akár úgy legyen a részese megismerhette, mennyire fontos a munka gyors és pontos ellátása. Mégis előfordul néha, hogy egyes közös képviselő eltér ettől az átadási gyakorlattól. Miért teszi ezzel most nem foglalkzunk, mert az eredmény szempontjából nem számít. Mindenki számára nyilvánvaló, hogy komoly értéket képvisel az iratanyag ami adott esetben 30-40 dossziét jelent a műszaki rajzok és leírásokról nem is szólva. Nem kívánom felsorolni, elégedjünk meg annyival, hogy komoly gondokat jelent az iratok pótlása, adott esetben -pl. bírósági eljárásban határidő múlasztása- jelentős károkat is okozhat. Vannak iratok melyeket nem is lehet pótolni. Számos eset lehetséges. Az utód részéről a maximális együttműködés és konfliktus kerülés amit ajánlani tudok. Ha mindezt megtette és mégsem jár sikerrel, akkor a bírósági út marad. Ez nyilván időt és pénzt jelent. Nem nagyon kárpótolja a hátrányt szenvedőt a jogelennes magatartásért megítélhető kártérítés. Általában nem áll arányban az okozott kárral.

Mindenképpen törekedjen az átvétel során az eredményességre. Adott esetben ennél többet nem igen tehet. Kívánom mindenkinek, hogy soha ne kerüljön ilyen helyzetbe.

2019.06.29.

Kondenzációs kazánok vagy maradhat a régi...

Egy uniós rendelet alapján szeptember 26-tól csak kondenzációs gázkazánokat lehet forgalomba hozni, a rendeletben biztosított kivétel szerint azonban a gyűjtőkéménnyel rendelkező társasházak számára ezt követően is engedélyezett a hagyományos kazán vásárlása, illetve használata – közölte az Energiahatékonysági Intézet.

Az EU-ban közel 5 millió lakóház használ gyűjtőkéményt, Magyarországon mintegy 140 ezer, ilyen kéménybe kötött hagyományos gázkazán üzemel. A szabályozás – a döntően földgázzal fűtő hazai lakossági szegmensen belül – mintegy 2,6 millió készüléket érint, ez az egyedi fűtéssel rendelkező háztartások 75 százaléka. A kivétel a kifejezetten ezek számára kifejlesztett kazánokra vonatkozik.

A társasházakban vegyesen építettek be egyedi vagy gyűjtőkéményt. A gyűjtőkéménynek egy csatornája van a földszinttől a tetőig, és ebbe kötnek be minden gázkazánt.
Az uniós rendelet célja a kazánhasználat biztonságosabbá tétele volt, ugyanis a kondenzációs kazán nem a lakótérből kapja az égéshez szükséges levegőt, így használatával elkerülhető az esetleges szén-monoxid-mérgezés. A gyűjtőkémények viszont csak aránytalanul magas költséggel tehetők alkalmassá kondenzációs gázkazán üzemeltetésére, ezért teszi lehetővé a rendelet a kifejezetten gyűjtőkéményhez készült, nem kondenzációs kazánok forgalomban maradását.

MTI – EnergiaInfó

2019.03.23.

Közeledik a pályázatok beadásának határideje.

Az építőipari vállalkozások szűkös kapacitása nagyon megnehezíti a pályázat előkészítő munkáit. Az árakról. A piaci árak az elmúlt években is egyre jobban nőttek, de idén a hektikus a jellemző. Gyakorlatilag 100%-os különbségek is előfordulnak. Az ajánlatok tartalma is problematikus. Ha nem készül árazatlan költségvetés, már megnő a szórás. Mindenkinek javaslom, hogy időben készítse el. Tudom a megfelelő felmérés magában is szakembert kíván. Javaslom, hogy mérnökre vagy, ha van a tulajdonosok között szakember, akkor kérjék fel a feladatra. Ha kell fizessék meg, mert megtérül a díja. Ha nem készül el, akkor a tekintély elv érvényesül. "Ő értett hozzá és megnézte." Legalább a számvizsgálók gyözödjenek meg az ajánlatok tartalami megfeleléséről. A vállalkozó kiválasztása könnyeb lesz. Az átvétel és ellenőrzésről nem is beszélve. A vállakozó kiválasztásánál a közös képviselő tapasztalatai fontosak, mert neki kell a munkát szervezni, átvenni, ellenőrizni. Akivel volt már kapcsolata, és jó munkát kapott, azt támogatni kell a tulajdonosi körnk is. Még ha magasabb az ár, de elfogadható, akkor is fontos a referencia, amit első kézből a közös képviselőtől kapnak. Természetesen érdekelt a közös képviselő a megfelelő ajánlat kiválasztásában, mert neki kell helytállni, ha valami nem úgy alakul, ahogy eltervezték. Ez az amiben az érdekeik azonosak. A vállalási ár amit szeretnek egyetlen érvként előhozni, szintén fontos, de csak akkor, ha a különbség jelentős. A bizalom amit a képviselő kapott ilyenkor kap megerősítést, vagy elutasítást. Arról nem is szólve, hogy vannak extrém esetek, amikor különböző személyes kapcsolatok miatt erőltetnek vállalkozásokat, amelyek objektíven nem felelnek meg. Ezek előfordulnak időnként. Persze jól is alakulhat ilyen esetben az ajánlás, amire szintén van példa. Sajnos az ellenkezőjére sokkal több.
A forrásokról. A hitel felvételt egyre többen választják. Az LTP megtakarításokból még néhány évig lehet finanaszírozni munkákat, de ideje gondolni a megtakarítások növelésére, amire egyedül a tulajdonosi befizetések szolgálnak. Emelni szükséges a felújítási alapra befizetett összeget. Minden irányból erre ösztönöznek a körülmények.

2018.12.20.

Közeledik az év vége, az összegzések ideje.

Mindenkinek megköszönjük a támogatást és együttműködést.

A társasházak számára is hozott változásokat ez az év. Persze a tulajdonosok számára mindezek nem voltak érzékelhetőek mert nem hoztak változásokat a megszokott kapcsolatukban, ami a házzal összekapcsolta őket. Budapest belvárosában a változások gyorsabban történnek mint akárcsak a város perem kerületeiben. Az ingatlanpiac elsősorban az, ami érezteti hatását. Egyre több épület kerül valódi magántulajdonba. A valódi az eredeti tulajdoni formára utal. Ugyanis 70 éve ezek az épületek bérházak voltak egy tulajdonos kezében aki működtette a gazdasági szempontok messzemenő betartásával. A folyamat elkezdődött. Természetesen nem az eredeti tulajdonosokra gondolunk. Az elmúlt években kialakult egy réteg akik képesek akár egy ház összes magántulajdonát megszerezni, és működtetni. Nyilván a befektetői és gazdasági szempontok most a vendég szálláshelyek kialakítása felé mutat. Amint telítődik a piac, akkor a másodlagos gazdasági szempont is érvényesülni fog. A bérlakás - tartós bérbeadás- felé. Természetesen ez egy hosszabb folyamat aminek az elején járunk. Jelenleg nincs valódi piaci kereslet az utóbbira. A fizetőképes piac nem alakult még ki a hazai igények a lakásvásárlást preferálják. A munkaerőpiac mobilitása és a fizetőképes kereslet növekedése fogja meghozni majd a változást. 5-10 év múlva bekövezkezhet. A jelenlegi folyamatok ezt jelzik.

Mi történik ma. A társasházak -főként Budapest történelmi belső részein- az elmúlt 30 év gyakorlata szerint akarnak működni, amíg tehetik. Alacsony beérkező bevételekből a folyó számláikat kifizetik és minimális befektetéssel, pályázatokból finanszírozva kisebb felújításokat terveznek. A nagyobb felújításokra szinte sehol sem áll rendelkezésre forrás a házak alapjaiban. Az LTP megszüntével - pontosabban az állami támogatás megszüntével- a források tovább szűkülnek. A tetőterek értékesítése a megszokott forrásbevonás. A kerületekben egyre kevesebb a támogatottsága az építészek részéről és a szabályozás is szűkíti a teret. A beépíthető terület csökkenésével párhuzamosan az építőipari árak emelkednek. Az ingatlanok ára ezzel együtt szintén. A folyamat egyre inkább lassulni látszik. A belső városrész szinte teljes egészében műemlékvédelmi terület. A szabályozás ennek számbavételét már elhatározta, csak a kivitelezés halad lassan. A szellemi kapacítás szűk. Nincs megfelelő szakember. 30 éve nem sok minden történt az ügyben. Ezt pár év alatt nem lehet pótolni. Azt láthatjuk, hogy a tetőterek eladása nem fogja megoldani a leromlott épületek felújításának kérdését. Marad a tulajdonosokra a feladat. Az egy kézbe került ingatlanoknál gyorsabban meg fog valósulni ez. Nilvánvaló okokból. Ezek a kevesebbek. A többségnek szembesülni kell azzal a ténnyel, hogy egyre több saját forrást kell fordítani az épület felújítására. Valódi tervek nélkül el sem lehet kezdeni. Az általam kezelt házakban -többségében- készül állapot felmérés. Ennek meghatározó szerepe van a felújítási programban. A feladatokat priorálja. Szakmai alapon. A tulajdonosi érdekek harmonizálásra kerülnek egy ilyen programban. Az eseti alkudozások, a lakások speciális helyzete miatt ami eltérő persze, háttérbe szoríthatók. Átlátható a megvalósulás és van jövőképe a háznak. A célok kitüzése mindíg az első lépés a megvalósulás felé. Mindenkinek ajánlom, lakóknak, kollégáknak a módszert. Nyilván nem az én találmányom, tudom. Mindenesetre segít a megoldáshoz vezető úton.

A változásokról is szóljak. A közös képviselők nyilvántartása és fellelhetősége nincs megoldva. Pontosabban kisérlet sem történt erre ezidáig. Januártól a Földhivatalnál a társasházak törzslapján a közös képviselőknek regisztrálni kell magukat. A THT módosítása szerint. Az éves beszámolót szintén a társasház törzslapjához kell letétbe helyezni. Számtalan esetet ismerek amikor évekig nem volt beszámoló, sem közgyűlés. Ami ennél is rosszabb. Mindezeket következmény nélkül tehette aki tette. A szabály végrehajtásáról még nem tudok, de mindenképpen előre lépés az eddigiekhez képest.

A szakmai színvonal a megbecsüléssel sajnálatosan egyszinten van. Ez bizony nem magas szint. Ennek is változnia kell, mert az épületek kezeléséhez, felújításához rendkívül sokoldalú szakmai felkészültség szükséges. Ennek megszerzése egy 3 hónapos tanfolyamon nemigen lehetséges. A közös képviselő megítélése, kiválasztása jelenleg messzemenően nem szakmai szempontok alapján történik. Ismeretség, szimpátia és hasonló szempontok döntenek. Vannak más szempontok is. A tulajdonosok hangadó csoportja a sajátos érdekeit, melyeket általában társaikkal szemben már megszereztek, fenn akarják tartani. Ehhez keresnek megfelelő társat a közös képviselő személyében. Nem ritka jelenség. Saját tapasztalataimat sorolhatnám.Közös helységek bérbeadása, vagy saját használatra kisajátítva. Egyéb más a közösséggel szemben érvényesített előnyök sora amiről beszélhetünk. Magam is részese voltam ilyen történetnek, persze mint akit minden eszközzel távol kell tartani. Csalással, hazugságokkal egy nem egyértelmű szavazást javára tudja fordítani, aki a közgyűlést vezeti. A hazugságok természete, hogy kiderülnek. A látszat ellenére a vesztese nem a jelölt hanem a közösség. A politikában mindenki napi szinten mantrázza az éppen hatalmon lévőket, de egyáltalán nem tesz semmit a környezetében élősködő társaival szemben. Tudom persze a konfrontációt a legtöbben kerülik. A közvetlen érdekek érvényesítése az eröinket felemészti, a mindannapi megélhetésért folytatott közdelem szintén. Sem felmenteni sem elítélni nincs jogom senkit. Nem is tenném. Azok akik változást akarnak csakis akkor tudják elérni ezt, ha szövetségeseket találnak céljaikhoz. Nem könnyű, mert akik anyagi előnyeik megtartásáért harcolnak, motiváltak és már kiépítették a maguk szövetségeit. Csatlakoznak hozzájuk diplomások -nem egyszer jogászok- akik hitelesítik a hazugságaikat. Ameddig nincs belső erő a változásokhoz -többségi szavazat- nem tudok hatásosan segíteni. Személyemben könnyen támadható vagyok, ha a szembenállók között szerepet vállalok. Nyilvánvalóan megosztó jelöltre nem szívesen esik választása egy nyugalmat kereső tulajdonosnak. Természetesen egy elmérgesedő helyzetben a közös képviselőnek fontos szerepe van. A közösség amelyet képvisel, már nem támogatja őt akkor le kell mondania önként és biztosítani a folyamatosságot. Nem ez a gyakorlat.

Magam addig dolgozom egy közösségért ameddig nincs megosztás és ellenségeskedés. A közös képviselőnek ilyen helyzetekben a mozgástere szűkül. Az épületre fordítható munkája a veszekedések csillapítására megy el. A komoly döntések állandó alkudozások terepe lesz. Persze ezzel is meg kell bírkozni. Vannak olyan konfliktusok, amelyeket lehet és kell is kezelni.Ha nem megy akkor fel kell állni és azokra fordítani a figyelmet akikkel lehet közösen dolgozni. Sokkal több energia vész kárba az ilyen helyzetek kezelésével, mint azt egy kivülálló gondolná. Akkor tudom a helyzetet kezelni adott esetben, ha a többség és nem a közös képviselő, képes helyesen reagálni. Több esetben is előfordult a gyakorlatomban. Felmondtam a megbízást az elmlített okokból. A felmodást követően sajnálkoztak és maradásra kértek. Ők voltak a többségben lévők. A megosztást előidézők persze örültek, mert egy többségi döntéssel ezt nem érték volna el. Nem az a fontos, hogy mindenképpen megtartsam a posztomat. A napi munkaidőmet érdemi munkával akarom kitölteni, és olyan közösségnek ahol értékelik is ezt. Vannak ilyen közösségek. Persze azt is tudom, hogy igen alacsony az anyagi megbecsülése a szakmánkanak ezért sokszor megalkuszik a kolléga. Megértem. Legtöbbünknek -nemcsak a kollégáimnak- hasonló helyzettel kell szembenéznie nem is egyszer. Mindezek mellett vallom, hogy az anyagiaknál is van ami fontosabb. Ha az emberek szemébe nézhetek és látom a megbecsülésüket. Ez is a fizetség része.

Mindenkinek

Kellemes Karácsonyt és Áldott, Békés Ünnepeket Kívánok

2018.10.16.

LTP ÉS A TÁRSASHÁZAK

1996. CXIII.tv amiről szólok.

Az Országgyűlés annak érdekében, hogy

- ösztönözze a lakáscélok saját erőből történő megvalósítását elősegítő előtakarékosságot,

- elősegítse a lakásvagyon állomány értékének megőrzését,

- megteremtse a lakás-előtakarékosság zárt és elkülönült rendszerben, biztonságos keretek között, állami támogatással történő lebonyolításának feltételeit,

törvényt alkot a lakástakarékpénztárakról.

Így szól a bevezetője. 22 éve íródott. Kormányok jöttek, menetek és ebben az egyben egyetértettek. A lakásvagyon országunkban politikai értelemben is védett vagyonnak számított. A magyarok hagyományosan kötődnek a szülőhelyükhöz, és szintén hagyományosan tulajdonuknak szeretik tudni a lakásukat, házukat. Az a politikai párt amelyik ezt nem tiszteli sok jóra nem számíthat a választásokon. Ez volt a háttérben, amiért ez fontos volt mindenkinek. Nem tudom mi történt ma, de ez megváltozott. Ki fog derülni hamarosan mi a valódi oka, hogy mára már nem fontos. Lehet gazdasági, amennyiben az államnak nem lesz forrás, amiből ki tudja fizetni a támogatásokat. Ez lenne a legrosszabb változat, mert akkor jöhet még más is. Találgatni nem igen érdemes, mert így vagy úgy meg fogjuk tudni. Amit biztosan tudunk. Sok ezer társasházi épületet ezek a támogatások tartottak életben az elmúlt 22 évben. 30% államilag garantált hozamot jelentettek, és egy hitelkonstrukció is tartozott ehhez. Az is kedvezményes volt, bár a mértéke változott. Jelenleg a megkötött szerződéseket a most meghozott törvény szerint még kifuttatják.5 évig még terheli a költségvetést. Legyen így. Beszélnek más támogatási formákról, amelyek kiváltják majd a most megszüntetettet. Azt tudjuk biztosan, hogy jelentős forráshiányt fog jelenteni a társasházaknak.

A tetőtér értékesítésekről. Országosan újra fogja szabályozni a törvényhozás az építési szabályokat, ami jelentősen szűkíti a lehetőségeket ebben az irányban is. Budapest belső kerületei lesznek a legjobban érintve. A tulajdonosi összetétel szinte alig változott az elmúlt évtizedekben. Elöregedtek az itt élők, és akik örökükbe léptek hasonlóan kevés anyagi lehetőséggel rendelkeznek. A lakások felújítása általában megoldott. Természetesen különböző színvonalon. Az épületekre már senki nem szándékozik fordítani. A külső homlokzat kivétel. A lakást könnyebb értékesíteni így. Az épületek 120-150 évesek. Sok épület esetében a teljes elhanyagoltásgról beszélünk. Semmilyen beavatkozás nem történt, ami az épület fő részeit érintette volna. Elképesztő állapotban vannak a méretlen fővezetékek. A vízhálózat nap mint nap törik, reped. Elherdáljuk pénzünket a toldozgatásra. A gépészeti munkák, ha nem rendszerben, teljes felújításban végzik, csak átmentileg oldja meg a gondot. Ablakon kidobott pénz. Látjuk eddig sem voltak átfogó rekonstrukciós tervek, forrás hiány miatt. A lehetőségek szélesítése helyett a szűkítése lesz, az előbb utóbb katasztrófális helyzeteket fog okozni. Az épületek fizikai valóságot jelentenek. Őket nem lehet meggyőzni, becsapni. Ha karbantarjuk, ápoljuk, felújítjuk időről időre, akkor szolgálni fog minket és gyerekeinket is. Épített örökségünk, ahogy szépen mondjuk a Parlamentre, Operára, Nemzeti Múzeumra, Tudományos Akadémiára. A több ezer pesti és budai ház is az épített örökségünk. Nagyon sok éve nem teszünk a megbecsülésükért.

2018.07.08.

GDPR, Az adatkezelési szabályzatról,

Újabb szabály, amelyet nem szeretünk és nem igen tudjuk mit kezdjünk vele. Persze ez így nem igaz. Mi is történik?
A rendeletet, mint a jogszabályokat legtöbbször az új élethelyzetek és az azokból kialakuló vitás ügyek,
kényszerítik ki a jogalkotóktól. Emlékszünk, nem volt olyan rég a facebook botrány. Arról szólt, hogy a
személyes adatokat mire használták és használják fel azok akik ezeket megszerzik és birtokolják. Természetesen a hatalom és a pénz ami körül forog a világ, itt is erről volt szó. Nyilván nincs lezárva a facebook ügy sem, de azt már látjuk, nincs megnyugtató megoldás. Azzal, hogy foglalkoznak az üggyel persze történik valami, lesz is változás, mert kell is lennie.
A hazai gondjaink hasonlóak. Részei vagyunk az Uniónak és természetesen az egész globalizált világnak. A személyes adataink árucikké váltak és komoly értékkel bírnak. Mindezek 30-60 éve fel sem merültek. Az elektronikus információ áramlás és a kommunikáció robbanásszerű fejlődése hozta ezeket magával. 50 éve az igazgatási rendszerek kartonokon tartották nyilván az adatokat. Amire szükségük volt az államigazgatási feladatok ellátásához. Ebben az egészségügytől a honvédelmen keresztül a vízgazdálkodásig és sorolhatnám tovább rengeteg adat beletartozott. A kereskedelem csak az elmúlt évtizedekben csatlkakozott a hasonló méretű adatmennyiség gyűjtéshez. A politika kicsit régebben. Az általános választójog bevezetése volt a forduló pont. Ez is nagyjából 100 évre tekint vissza. Személyes kapcsolatunk a kérdéssel nincsen. Azért nincs mert nem volt erre szükségünk, nem tanulhattuk meg az iskolában és nem láthattuk a szüleink miként kezelték ezt. Most kell megtanulnunk. A lényeg, nem oktalan a személyes adatok védelmével foglalkozni. Mit kezdjünk a problémával? Nem egyszerű válaszolni.

Azoknak, mint jómagam is, személyes adatokat kezelünk tudok segíteni. Elkészítettem egy adatkezelési szabályzatot, amely megfelel a jogszabályi előírásoknak. A szabályzat elkészítése önmagában nem elég. Mivel kötelezettséget vállaltam az ott megfogalmazottak megvalósítására, ezért a mindennapokban ezt végre kell hajtani. Valójában nem jelent megoldhatatlan feladatot, de szükséges az adminisztrálása, és a nyilvántartás vezetése. Rengeteg ajánlat található az interneten amivel megoldhastó a jogszabályi kötelezettségeknek megfelelni. Magam nem próbáltam, de biztosan vannak jól működök. A mi szabályzatunkat is fel lehet használni, némi aktualizálással hasonló feladatokat végzőknek. Ha ígény van rá, a honlapunkon kersztül fogadjuk ezt. Természetesen a szolgáltatásért díjat kérünk. Ez 15-40 ezer forint közötti összeg, ami a munkára fordított idő nagyságától függ.

Nézzük a másik oldalt. Akiknek a személyes adatait kezelik, mit tehetnek. A jogszabály tanulmányozása is lehet egy lehetőség. Akinek van türelme és kiismeri magát a jogi megfogalmazásokban nem okoz nagy problémát, lévén nem túl hosszú maga a szöveg. Aki nem szeretné az időt erre fordítani annak néhány tanácsot adnék.
Az elfogadó nyilatkozatokat a honlapokon szinte előre kérik, anélkül, hogy tudnánk mire adtuk azt. A belépéshez már kérik. Nekem nem tetszik, ha blank nyilatkozatokat adok. A nyilatkozat legyen konkrét, és vessünk néhány pillantást arra, hogy mire adtuk. A 16 év alatti gyerekek csak a szűlői felügyeletet gyakorló személy engedélyével adhatják meg személyes adataikat. Ezt jó tudni. A biometrikus adataink mint fogalom is csak most megy át a köztudatba, így nehezen lehet megérteni a lényegét. Ujjlenyomat, írisz azonosítás, hang, képazonosítás amiről szó van. Banki tranzakcióknál használjuk ezeket. Persze épületen belüli mozgás is kapcsolható ezekhez. Okosat nem igen tudok ehhez mondani, de azt mindenképpen, hogy kellő körültekintéssel és egy kis paranoiával közelítsünk a megadásukhoz.

2018.02.20.

Körkép Budapest Belső Kerületeiről

Az elmúlt időszakban folytatódott az ingatlanok forgalmának rendhagyó növekedése. Rendhagyó, mert lakóingatlanokról beszélünk. A hajdan lakások ma befektetések. A tulajdonosok a kereslet növekedése és ezzel együtt az ingatlan árak növekedése okán eladják a lakásaikat és olcsóbb lakásokat vásárolnak a külső kerületekben vagy vidékre költöznek. Ez a mozgás 2014 óta folyamatosan átalakítja a kerületek lakósainak vagy inkább tulajdonosainak összetételét. Az Erzsébet városban vasárnap egy népszavazást tartottak. A kerület lakóit, tulajdonosait megkérdezték a szórakozóhelyek éjfél utáni nyitva tartásáról. A valódi kérdés nem ez lett volna, de azt nem lehetett feltenni. Akarnak-e együtt élni a bulinegyeddel? Ugye, ez nem egzakt kérdés. Padig erről van szó. Végülis már utána vagyunk nagyrészt a változásoknak. A lakók kicserélődtek. Az új tulajdonosok befektetők. Ők a vendégek fogadásából hasznot termelnek. A kerület szintén jelentős hasznot húz az idegenforgalmi adóból, valamint a szórakozóhelyek forgalmából. A kérdés álságos így. Ma már tudjuk, hogy az erre szakosodott közvélemény kutató cégek nagy pontossággal meg tudták előre mondani az eredményt. Nem is tévedtek. A kérdés eldőlt. Az Önkormányzat persze szabályozza a működéseket. Még az is benne lehet, hogy a lakók érdekeit is megjeleníti néhány mondat. A legfontosabb nyilván a bevétel. A parkolási megváltás, néhány utcában korlátozás és a társasházak engedélyezési záradéka része lesz a szabályozásnak. A többi belvárosi kerületben már megszülettek az új rendeletek.
De térjünk vissza az elejére. A lakók, akik lakták a házakat nagyrészt távoztak, vagy távozni fognak. A magas árak csak egy ok. A régi egykor szebb napokat látott bérházakban a nyugalmas és békés élet lehetősége napról napra veszélybe kerül. A taxis aki pihenni szeretne az éjszakai munka után, a színész aki hazatér éjszaka a munka után egy felbolydult nyugtalan és veszélyes területen találja magát estéről estére. Felsorolni is hosszú lenne, hogy mit jelentenek ezek.

A házakat eladta, reprivatizálta az állam jó 25 évvel ezelőtt. Az egykori bérlőkből tulajdonosok lettek. A házak viszont maradtak abban az állapotban, ahogy a háború után voltak. Az egykori tulajdonosok helyébe az állam lépett. Ez mit jelentett, tudjuk. Az épületek felújítására nem jutott, a kivételektől eltekintve. A tetőtér eladások és az Andrássy út képezi a kivételeket. Persze itt is történtek szörnyűségek. A köröndi ház, vagy a Balett Intézet példája nem egyedi, de közismert. A belvárost ezek a lepusztult házak jelentik. Ezek amelyek a 40 évi pusztulást követően ismét árva gyerekként lettek kezelve. Filmforgatásra kitünő lehetőség, ha egykori helyszíneket keres a filmes producer. Élnek is vele. Most is csak egyetlen szempont érvényesül. A bevétel növelése. Érthető szempont. A kerületek működtetése rengeteg pénzt emészt fel. A parkolási gondok évről-évre nehezebb feladatot jelent. Egykor a privatizációs bevételekből lettek a társasházak pályázatai finanszírozva. Mára elfogyott ez is. Ehhez is forrás kell. Nyilván a városvezetés egy bonyolult szeteágazó feladat. Sok esetben az örökölt állapotot megváltoztatni csak hosszú kitartó munkával lehet. Egyetlen dolog ami nélkül lehetetlen ez. Az elhatározás. Azon az úton amin nem indulunk el, azon soha nem érünk célbe.

Jó lenne látni, hogy elindultunk. A Terézvárosban a tetőterek ligetesítése és néhány panorámás lakás építése volt eddig az irány. Jó tudni hogy ez nem így lesz a jövőben. Ez is egy eredmény. Podmaniczky Frigyes helyzete könnyebb volt, sokan így gondolják. Végülis neki bontani nem kellett csak építeni. Voltak jó szakemberei és kíváló építészei. Köszönet és hála, hogy ilyen remek munkát végeztek. Méltónak kellene lenni hozzájuk, és akkor megadjuk a tiszteletet nekik.

2016.08.01.

Hajrájához közeledik a vakáció. A pályázatok elbírálása lezárult. A szerződések aláírása és a munkák elkezdése a következő lépés. Idén 3 pályázatot indítottunk és mindhárom eredményes lett.
Természetesen az eredményességhez szükséges a projektek megvalósítása.

2016.06.28.

Elmúlt Szent Iván, rövidülnek a nappalok. A nyár közepe. A pályázatok elbírálása még folyamatban, de lassan elkezdődnek a felújítási munkák is.
Az ingatlan piac mintha néhány szűk területre fókuszálna. Budapest belső kerületei ezek. A vásárlások majd mindegyike befektetési céllal törénik. Az állami támogatások hatása itt nem érzékelhető, jelenleg.
Persze mindíg valami fontos ügy foglalkoztatja a közvéleményt. Tavaly ilynekor a migráns kérdés tartotta lázban az országot. A héten a brexit minden más hírt megelőz. Találgatások és remények. A béke megmarad akkor minden megoldható.

2016.04.20.

Terézvárosi Társasház Pályázatok

2016 évi társasház felújítási pályázatokról a dokumentumok elérhetők a házak oldalán, a dokumentum/info könyvtárakban.
Beadási határidő május 18. Részletek a tájékoztató szövegekben.

2016.04.06.

Ingatlan piac

Az elmúlt hónapokban jelentős változások álltak be a lakás piacon. Több okra is vissza vezethető.
Már 2015 első hónapjaiban elindultak a változások. A befektetői bizalom lásd Questor botrány, jelentős pénzeket mozgatott ebbe az irányba. Az új állami támogatások ismét egy lökést adott. Jelenleg 50-70%-os árnövekedés tapasztalható. Ez elsősorban
Budapest belső kerületeit érinti. Itt az említettnél is magasabb a növekedés mértéke. Ezzel együtt a forgalom is nőtt.
Mindezek az épületek állapotát nem érinti. Esetünkben az V. VI. VII. VIII. kerületi régi házakról beszélek. Az épületek állapota nem túlzás
állítani katasztrófális. Biztató jelnek tekinthető, hogy a vásárlók többsége tőkeerős és érdekelt az épületek felújításában. Sajnos a bérlőkből lett lakás tulajdonosokról többségében ez nem mondható. Nyilván a pénzügyi lehetőségek nem csupán szándékok kérdése.
A tulajdonosi összetétel lassan de változik tehát. A kérdés, az épületek, melyek 70 éve a szakszerű felújítás és karbantartás hiányától szenvednek, meddig fogják bírni.
Fontos megemlíteni. Az épület beruházások egy jelentős része a privát kötelkezettségek kiváltására is irányult. Ilyen a kémény bélelés ügye. Hosszú évek múlasztásainak eredményeként azonnali segélyért fordulnak az Önkormányzathoz, miközben semmit sem tettek a felszólítások hatására sem. Ezeket a pénzeket az épület karbantartására lehetne fordítani. A priorításokon lehetne csak vitatkozni, lévén egyetlen épület sincs ahol ne lennének feladatok. Nyilván a társasház kezelő felelőssége a döntés. Az álatalam kezelt társasházakban ilyen gondok nincsenek, mivel a tulajdonosok megértik, hogy a saját kötelezettségüket nekik kell teljesíteni. De sajnos tudok olyanról ahol a közös képviselő egyetlen feladatának tekinti, hogy minden kéményt béleltessen.

2015.08.27.

Özönvíz Budapesten!

Augusztus 17.-én este Budapest belvárosát és kiváltképpen a VI. VII. kerületet özönvízszerű eső borította el 2-3 óra leforgás alatt. A csatorna hálózat nem tudott megbírkozni a feladattal. Következményeképpen a házakból a csapadékvíz nem tudott kijutni. A mélyebben lévő épületrészek víz alá kerültek, és jelentős károkat okozott a víz, amely nem tudott a gerinc hálózatba jutni. Fontos mindenkinek tudni a biztosítással kapcsolatban. A társasházak, amelyek rendelkeznek biztosítással, minden esetben az épületet biztosítják. A teljes épületet lefedi ez a biztosítás, de nem terjed ki az ingóságokra, melyek a külön tulajdonban lévő vagyontárgyak. Nyilvánvalóan erre nincs lehetőség sem, mivel nem az osztatlan közös tuljadonban lévő ingóságokról van szó. Mégis fontos, hogy mindenki megértse, a vagyontárgyait maga kell biztosítsa. A társasház biztosítása ehhez támogatást ad. Azt jelenti, hogy az épület biztosítást minden vagyon biztosítás előtt meg kell kötni, amit esetünkben a társasház megtett. Így ennek költségei nem terhelik a tulajdonos biztosítási szerződését.

Egy példa. A tulajdonos helységeiben a beázás kárt okozott a padozaton lévő szönyegekeben. A helységet ki kell szárítani és esetleg fertőtleníteni is. Az épület biztosítás a szárítás esetleg szivattyúzás, fertőtlenítés költségeit megtéríti. A szönyegekban okozott kárt, egy vagyon biztosítás fogja megtéríteni. Speciális eset a hosszú áramszünet. Ezt részben a szolgáltatónak kell megtéríteni, illetve a vagyon biztosítás téríti ezt is.
Tanulságok levonására ilyenkor van lehetőség. Valószínű, a statisztika adatai ezt mutatják, hamarosan nem fog ilyen eset bekövetkezni. A kárainkkal kapcsolatban érdemes elgondolkodni az itt leírtakon.

2015.07.10.

2015. évi társasházi pályázataink

Idén is több pályázaton indultak a kezelésünkben álló társasházak. Büszkék vagyunk rá, ahogy az elmúlt években, úgy most is kivétel nélkül eredményesek voltak a benyújtott pályázataink. Köszönettel tartozunk a XIII. kerületi a XII.kerületi Önkormányzatnak, a VI.kerületi Önkormányzatnak és munkatársaiknak a segítségért amivel támogatták beadványainkat. Nem kevésbé a társasházak közösségeinek, a támogatásért, hogy 4 háznak is plusz forrásokat szerezzünk a felújítási munkákhoz. A sikerben, amit szerénytelenség nélkül elmondhatunk, a kiválasztásnak mint szempontnak fontos szerep jut. A céljaink mindíg a prioritásokon alapulnak. Szükséges és elsődleges célok megvalósítása a pályázataink célja, ami illeszkedik a házak programjába, és nem utolsó sorban az eszközök egy része is rendelkezésre áll, így a támogatás amit kérünk valóban támogatás és nem a meg nem lévő forrás igénylése. A pályázati források az elmúlt időszakban, sajnálatosan, csökkentek, a legtöbb helyen, vagy az elosztás miatt kisebb hányadban állnak rendelkezésre. A Terézvárosban pédául nőtt a keret, de csökkent az egyes igények támogatási mértéke. A cél a források szélesebb körben való felosztása, a támogatói oldalról. Ugynakkor a támogatások köre szélesedett, így sokkal többen tudtak pályázni. Továbbá a szubjektív elem is csökkent a normatív rendszer bevezetésével. Összegezve azt mondhatjuk, a rendszer jobb lett mint az elmúlt időszakban, bár ennek vannak vesztesei is.

2015.06.30.

Gázfűtés, kémények a társasházakban.

Főkétüsz KFT munkáját és feladatait a Katasztrófa Védelem veszi át az idei évtől. A hír ennyi. Ténylegesen mit jelent azt mint oly sokszor már, a gyakorlatból fogjuk megismerni.

Nézzük át az eddigi gyakorlatot. A Főkétüsz KFT, a Kéményseprő Ipari Vállalat utódjaként, végzi a budapesti lakóházak, iroda épületek, ipari létesítmények kéményeinek műszaki ellenőrzését . A feladat végzésének a rendjét az alábbi jogszabályban foglaltak határozzák meg.

Budapest Főváros Önkormányzata Közgyűlésének 14/2013. (III. 18.) önkormányzati rendelete a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról.

Mint közszolgáltatói feladatot jogszabályban szabályozott módon látják el, az erre a feladatra megbízott ipari vállalkozás. A feladat ellátása során az égés terméket elvezető berendezésket, építményeket ellenőrzi és megállapításokat tesz.Ezeket a megállapításokat közli az építmény, berendezés tulajdonosával. A közlés, amennyiben olyan tényeket állapít meg, melyek további intézkedések megtételét írják elő, egyben felszólítás is a tulajdonos felé az intézkedések megtételére. Továbbá közli a szakhatósággal, a múltban a kerületi polgármesteri hivatal építési osztályával. Ők azok a szereplők, akik a jogszabály végrehajtását végzik, azaz kikényszeríthetik a tulajdonostól, a jogszerű magatartást, akár szankciók alakalmazásával is. A hiányosság majd minden esetben az épületen kívűli kéménypillérek állékonysága nem megfelelő. Magyarul romos és omlásveszélyes. Természetesen a kémény járdák és más csatlakozó építmények is ebbe bele tartoznak. Az elmúlt évek gyakorlata ez volt. A társasház szankcionálva lett mindaddíg amíg a Főkétüsz a hiányosságokat észlelte. A szankcionálás pénzbírságot jelentett. Az eljáró hatóság tette dolgát, a háznak még kevesebb lett a pénze a munkára. Ez a helyzet változott 2014 óta. A Katasztrófa Védelem -alais Tűzoltóság- vette át a feladatokat az építési osztálytól. Ő is végrehajtási feladatokkal megbízott államigazgatási szerv, hasonló módon jár el. Mégis valami jelentős változás van kialakulóban. A kéményseprők mint az elmúlt években, most is ellenőrzik a kémények állapotát. Az ellenőrzés eredményeként most is tájékoztatják a tulajdonost, ha hiányosságot észlelnek. Az ismert piros színnel jelölt tiltó felszólítás a gázüzemi berendezések használatára. A felszólítást eddig semmilyen további intézkedés nem követte, hacsak az nem, hogy év multán ismét jöttek. Ha törént változás, ha nem az ellenőrzést elvégezték. A változás. Határidő tűzése mellett, ismételt ellenőrzés. A gázszolgáltatás felfügesztése a következő lépés, ha a határidő eredménytelenül telt le. Az eljárás a múltban is kiterjedhetett volna erre az intézkedésre, mégsem történt meg. Nyilvánvaló tény az is, hogy az égéstermék elvezetése, a fűtő berendezések megfelelő műszaki állapota, fokozottan élet és vagyonbiztonnsági kérdés. Mint olyat sokkal körültekintőbben és szabályozottabb módon kellett volna eddig is kezelni. Azzal, hogy egy magán vállalkozás kezében futottak össze a feladat szakmai szálai, sajnos a szakhatósági felügyelet felelőssége eliminálódott, ahogy a gyakorlat mutatja. Jelenleg az látszik, hogy a Főkétüsz igyekszik a szerepét és létjogosultságát igazolni a lépéseivel.
A legtöbb társasház likviditási gondokkal küzd a privatizálás óta. A romos kémények felújítása sok milliót vitt el a megtakarításokból az elmúlt években, már ahol elvégezték. A pályázati pénzek is jórészt erre a feladatra voltak felhasználva. A Vis Maior alap szintén ezt támogatta igen sok esetben. Most itt van a kéményjáratok ügye. Sok lakásban a fűtés korszerüsítve lett. Ezekben az elmúlt években már szakhatósági emgedéllyel lehetett beüzemelni a berendezést. A régi konvektorok, gáztűzhelyek, héra cserépkályhák, fég kazánok és hasonló elavult berendezések tömegével vannak jelen ma is. A kémények kibélelését 20 éve jogszbály írja elő gázüzemű berendezések esetén. A gázfűtés az épített kémény falazatát támadja, mivel kondenz víz kerűl az égéstermékkel -füsttel- egyűtt a járatba. Idővel ez a kötőanyagot a falból elbontja, és a kémény pillér állékonysága leromlik -összedölhet- Ezt elkerülendő a járatot égéstermék elvezetésére alakalmassá kell tenni. Erre több ismert technológia is van. Egy egész szakipar alakult ki a feladat elvégzésére. A lakások nagy részében mégsem lett a feladat elvégezve. Az okok. A beruházások általában a kényelmi zónát és megjelenést célozzák az ingatlanok vonatkozásában. A gépészeti felújítás nem tartozik ebbe a kőrbe, hacsaknem kényszer szülte a beruházást. A jogszabályi előírások végrehajtását a tulajdonos öntudatos jogkövető magatartására bízni??!! MInt említettük már élet és vagyon biztonsági kérdésről beszélünk. Adott esetben csak a lakásban élők, de lehet az egész lakóközösség is érintett. Manapság a kapkodás és a szolgáltatásból való kizárás réme ami az emberek előtt van. Időben elkezdve, megfelelő határidő megadásával előbbre tartanánk. Tudom akkor is lenne aki még semmit sem tett. Ami kellet volna!!! Világosan és pontosan megfogalmazott és végrehajtott terv, a tájékoztatás ami kisérte volna a végrehajtást, talán még támogatás a finanszírozáshoz.
Az utóbbit a Terézvárosi Önkormányzat megadja! Igaz korlátozottan és kamatmentes hitel formájában, de normatív módon.
Amit megtehetünk. Tájékoztatni a tulajdonosokat a várható helyzetre, hogy ne érjen senkit felkészületlenül.
Ha lehetőség van a társasházi pályázatra akkor tessék igénybe venni.

2014.11.05.

Egy csaknem csődbe jutott ház, majdnem sikertörténete.

A helyet és szereplőket ehelyütt nem nevezem meg, legyen elég, hogy a Terézvárosban történt az elmúlt 10 évben.

A történet 1992-re nyúlik vissza. Az IKV átadta a házat az egyik beosztottjának, esetünkben vizvezeték szerelő volt a fiatalember. No nem ezt az egyet. Akkoriban zavaros időket élt a város. A napi politika kezdte ellepni az életünket a médiákon keresztül. Ki foglalkozott azzal, hogy a ház amelyben lakik milyen állapotban van. Lakbér csekk helyett közös költség lett a havi előírás. Lakógyűlés helyett közgyűlést kellett mondani. Ugye nem nagy különbség. A többi csak később került elő. A vízdíjak ugrásszerűen emelkedtek. Mai napig társasházak tucatjait leheteleníti el a víz-csatorna díj. Valamit tenni kellett, hát felszerelt vízórát, aki csökkenteni szeretett volna a közös költségén. Akkoriban ez 5000 forintos költség volt. Aki nem, az fizetett kicsit többet, és figyelte, hogy ki jár rosszabbul. Persze, hogy nem ő. Mivel a vizórák beszerelése állandóan újraírta a közös költsgeket, méghozzá év közben is. Valóságban a ház terhei nőttek, a tulajdonosok egyre csökkenő befizetései mellett. A legtöbb ház emiatt került fizetésképtelen helyzetbe. Azaz ha semmi rossz nem történt, akkor is elkezdett lefelé csúszni a ház. Olyan persze, hogy semmi rossz nem történik, ha van is az a kivétel.
A valóság viszont, egyre több a nem fizető tulajdonos. A műszaki gondok szaporodnak. Nincs épület biztosítás, vagy díj nem fizetés miatt megszüntették. Ezt a biztosítók 5-6 éve nem teszik.Perlik a házat a díjhátralékért. Eredményesen. Szóval a gondok csak sokasodnak. Közös képviselők a legkülönbözőbb módon próbálják a gondot megoldani. A díj emelése sokszor a tulajdonosok ellenállásán mehiúsul. Azért kell emelni, szól az ellenérv, mert x-y nem fizet, tessék behajtani akkor lesz pénz. Jogos, igazságos és tényszerű. A számlák jönnek és csak nem fizet a makacs nem fizető. Az idő múlik, és egyre több az elmaradás. Közös képviselőnk még a jogi eszközöket sem tudja használni, hiszen az is pénzbe kerül.
Elkezdi kiárulni a ház közös részeit. Nyilván a tetőtér a legelső. Sok házat meg is ment, de nem mindet. Esetünkben a tetőtér eladása jogi problémák miatt nem volt lehetséges. Maradt a kisegítő helységek. A tüzelő anyag tárolók használaton kívül kerültek még a 80-as évek elején. Az olcsó gáz kiszorította. Értékesítette hát a pincéket, mint lakást. Érv a díjhátralék rendezése. Értékesítette a többi használaton kívüli egyéb funkciót vesztett helységet. Minden alkalommal a közgyűlés jóváhagyását kicsikarta. Mindíg van valaki akinek az érdekeit oly mértékben sérti, hogy visszatámad. Esetünkben birtokvédelmet kért, majd bűnügyi eljárást kezdeményezett a sértett. A vége a közös képviselő leváltása és hosszú évekig zajló bírósági perek. Az új közös képviselő lelkesen irogatta a feljelentéseket és kedvébe járt a felbőszült tulajdonosok kéréseinek. Nagyjából ezzel kimerült a tevékenysége. A pénzügyi helyzet a csőd közelében, nő a díjtartozás. Épület biztosítás nincs.
Ebben az időben mint számvizsgáló már figyelemmel kísértem az eseményeket. Semmilyen gyakorlati tapasztalatom nem lévén, aláírtam a kifizetéseket és ha úgy találtam, hogy magas akkor nem. Ezzel azt lehett elérni, hogy nem akadt iparos aki elvégzi a munkát. A csőtörést persze nem hagyhattuk. Egyszer ellentmondásos adatok kerültek hozzám a közmű tartozásról. Magam jártam utána és egy harmadik adat került a kezembe, ami sokkal nagyobb összeget mutatott. A ház bankszámláját zárolták, és minden beérkező pénz a közüzemi tartozásokra a végrehajtóhoz került. Jogerős határozat alapján. Ekkor döntöttem úgy, hogy az ügyeket saját kézbe kell venni a háznak. Közgyűlést hivattam össze, és a közös képviselőnek megköszöntük munkáját. Semmi törvénytelent nem tett, az adminisztrációt vezette. A pénzéért megdolgozott. Intéző bizottságot hoztunk létre 3 fővel, ahogy előírás. Mivel eddig is nálam futottak össze a szálak, én lettem az elnöke. Zárolt bankszámlával, és alíg több mint százezer forint készpénzzel ott álltunk, egy 5milliós adóssággal, amit jogerős határozattal a végrehajtó intéz. A nyaram ráment, hogy 3 hónap alatt üsszehozzak egy tervet, mellyel megoldható a válság. Két napos közgyűlésen, melyen többszázszor hangzott el, név szerint a probléma oka. Amíg nem fizetnek én sem fizetek. Ekkor megtanultam a legfontosabbat amit tudni kell mindenkinek aki kapcsolatba kerül egy társasházzal. A házzal kapcsolatban minden tulajdonos felelelőssége megáll, akár részese akár nem amiért köteles helytállni. A lehetősége hogy éljen a törvény adta jogával magvan mindíg, ezt senki nem veheti el. Ha nem él vele szíve joga. Viszont helyt fog állni és a jog nem fogad el kifogást. Tetszett volna időben cselekedni. Tudom ez sokaknak furcsán hangzik. Akik az előző érában nevelkedtünk, másfajta igzságot tanultunk. Ettől olyan nehéz ezeket a dolgokat megoldani. A számok világában az igazságosságnak nincs értelme, így csak tudomásulvették a tulajdonosok a duplájára emelt közös költséget. Ha nem is azonnal, de a folyamatos ellenőrzéssel, a listák közzétételével, a tulajdonosok láthatták, ha valaki nem teljesít. A szégyenérzet is motivál. Lényegében kettő év alatt a díjtartozást sikerült rendezni. Ez idő alatt mivel a ház ki volt zárva a pályázási lehetőségekből, a hátralék okán, beruházást, felújítást nem lehett kezdeni. A biztosítást is csak másfél év elteltével lehetett megkötni.
Mai napig a közös költség hátralék nem rendeződött.
A ház mire rendezte a tetőtér értékesítéshez a jogi akadályokat, olyan mértékben lett túlépítve( értsd a közös tulajdon, külön tulajdon aránya), hogy a tetőtérbeépítése csak gazdaságtalan módon valósulhatott volan meg. A tulajdonosok maguk is nettó befizetők lettek volna a beruházásba. Ezt már nem lehett keresztül vinni. Pedig, még így is gazdaságos lett volna, lévén a kéményeket nem kellet volna felújítani, és liftet is kap a ház. A számok igazolják állításomat, de végrehajtani nem lehetett.
Amiért siker történet mégis.
A háznak csatorna kifolyó vezetékei is vannak. Méghozzá jó régi öntöttvasból. ezek korrodálnak. Azt mondanám elfogytak az idővel. Kiemelésükről készült fotó. Jól látható hogy csak az alsó ív maradt meg. A szennyvíz ha nem jut ki a csatornába? Nyilván nem kerül vissza a rendszerbe, ahol megtisztitják és hasznosítják tisztítást követően. Akkor hová kerül. Természetesen a ház alá. Amikor ezeket a házakat építették a technológia teljesen más volt. Nem feltétlen rosszabb, de más. Ez bizonyos időt ad a szennyvíznek, mivel a föld elnyel mindíg valamennyit. Amikor nem. Jönnek a dugulások. A vége feltárás ás a 10-20 méteres vezeték kicserélése 3 méter mély nyomvonalon. Az eredeti állapot helyreállítása, még ugyanannyi, ha nem több költség. Ezt kettő alkalommal kellett elvégezni ez idő alatt. Első alkalommal célbefizetésből. Ezután döntöttem el, ha van forrás, ha nincs, biztosítás lesz. Elő kell teremteni a rá valót.
Alapító okirat nem volt, ahogy szmsz sem. Alapító okirathoz szükséges alaprajz, olyan ami a tulajdoni viszonyokat tükrözi, a jelen állapotában. Ezt egy mérnök képes elvégezni. Szükség van valakire aki felkutatja a tulajdonosokat. A földrajzi felkutatás kicsit nehézkesebb, mint lekérni az online adatokat, meg költségesebb, ezt egy ügyvéd nem teheti meg, mindíg akad valaki. Nyilván ügyvédre is szükség van, lévén ez egy szerződés, amely Földhivatali bejegyzésre alkalmas.
Elkészült. Ügyvéd, mérnök kifizetve. Itt egy kis kitérő. Az első két évben az összes kifizetést csak és kizárólag a tartozás kezelés és folyó közüzemi díjak teljesítését követően lehetett megtenni. A takarítás alapvető ellátási feladat, azt fizetni kell. Ami elmaradhatott a közös képviselet díja. Mivel Intéző Bizottság működött, felájanlotta a munkáját társadalmi munkában. 1 év után mivel csak én maradtam,- közben elvégeztem, természetesen saját költségemre a képzést- közös képviselőként tettem a dolgom. Költségtérítést kaptam, ha volt miből. Nyilván voltam abban a helyzetben, hogy munkámmal össze tudtam egyeztetni a feladatot, és megélhetési gondot sem okozott. Nem állítom, hogy ez az egyetlen megoldás. Annyi biztos, hogy segített, hogy elérjük célunkat. Mára ez változott, mivel a gazdálkodás egy működő ház gazdálkodását mutatja, ami még egy közös képviselőt is ki tud fizetni.
A kéményeket is egytől-egyig fel kellett újítani, a piros tiltó határozatok könyörtelenül jöttek évről évre. A pletyka terjed. Kizárják a gázszolgáltatásból a házat a kémények miatt. A bírságokat az építési osztály küldte, lévén mást nem tehetett. Hiába írtam, hogy tesszük dolgunkat, de ennyit tudunk, vagy ennyit sem ha bírságot fizetünk. A legtöbb kéményhez állványozás kellett. A felújítás önerőből nem volt megvalósítható. Kötöttünk LTP-t közben a megtakarításokat a pályázat önerejére fordítottuk. Évről evre pályázott a ház, és kapott támogatást. Ebben az évben befejeztük a kéményeket, összeségében 15 millió forint beruházással. Tudom, hogy ez nem egy hatalmas összeg. Az induláskori adatok tükrében viszont óriási. Valami megváltozott. 9 éve, két nap alatt tudtuk a felemelt közös költséget elfogadni. Ma a tulajdonosok maguk akarnak gyorsabban haladni és többet fizetni. Ha látják az emberek, hogy a pénzüket mire költik szívesen adják. Nem igaz az, hogy nem szeretünk fizetni. Amit nem szeretünk, ha meglopnak, becsapnak. Nincs feltételen bizalom. Az ellenőrzés munkával jár, de megéri. Gazda szeme hizlalja a nyájat. Mindenki érti, Alaszkától Budapestig. Tegyék, tegyük.

2014.10.16.

Mit tegyünk, ha a közös képviselő nem tájékoztatja a tulajdonosokat a ház pénzügyeiről?

Ezt a kérdést egyre több helyen teszik fel, és a gyakorlati tapasztalatok hiányában ennél tovább nem is jutnak. Itt most gyakorlati tanácsokkal és konkrét ismeretekkel segítek Önnek, hogy maga is rendelkezzen azzal a tudással, ami segít eligazodni ilyen esetekben.

Az éves rendes közgyűlésen ezt meg kell tennie, minden év május 31.-ig. Ha ezt nem tette meg. Múlasztást követ el. Ha ezt többször is elmúlasztotta, akkor gyanakodhatunk, hogy valami nincs rendben. Több lehetőség is van. Felkérhetjük a közös képviselőt, hogy 30 napon belül tartsa meg a közgyűlést. Ehhez a tulajdonosok 10% tulajdoni hányaddal rendelkező csoportja szükséges. Értelemszerűen, ha egy maga rendelkezik ennyivel, egymaga is megteheti. Ha ezt követően sem hívja össze a közgyűlést a közös képviselő, a tulajdonosok maguk is megszervezhetik azt. A 10% itt is szükséges. Ezenkívül fontos lehet. A közüzemektől a hátralék egyenleg lekérdezése. Ha az információ szükségessé teszi, a megtartandó közgyűlésen, napirendre lehet tűzni a hátralék kezelését. Esetleg intéző bizottság felállítását a felmerült problémák kezelésére, és a megbízott közös képviselő elszámoltatására. Nem ajánlott azonnal új közös képviselő megbízása. Elsősorban azért nem, mivel a bizalmi tőke elfogyott és a helyzet tisztázásáig, a tulajdonosoknak maguknak kell kézbe venni az ügyeket. Persze, ha van közöttük olyan aki kellő hozzáértéssel rendelkezik, őt kell megbízni az intéző bozottság vezetésével.

Hogyan csináljam?. Ez az a kérdés amire a legnehezebb a válasz. Mindenkinek megvan a maga mindennapos gondja baja. Senki sem vesz magára szívesen olyan terhet ami esetleg meghaladja a lehetőségeit. Általában felmentést adunk magunknak, azzal az egyébként igaz állítással, hogy mi, fizettük a kötelezettségünket, a közös költséget. Azért került a ház ilyen helyzetbe, mert x-y nem fizetett. Valószínűleg ez is igaz kehet. A helyzet viszont a következő. A társasház kötelezettségeiért a tulajdonosok közössége felel, mégpedig egyetemlegesen. Mindenki külön-külön az egészért. Ezt mondja a törvény és ennek megfelelően járnak el a hitelezők. Adott esetben a közüzemek jogi képviselői. Tovább megyek. Van eset, amikor a közös képviselő bevételt titkol el. Ez jövedelemadó bevallási és megfizetési kötelezettség múlasztását is eredményezheti.Ezért is a tulajdonosok közessége felel, gazdasági azaz adójogi értelemben. Nyilván ebben a szélsőséges esetben a büntető jogi felelősségre vonás sem marad el, de a polgári jogi igényért a megbízónak kell helytállnia, aki ebben az esetben a társasház.
Minden eset más és más. A megoldások is ennek megfelelően. Amit leírtam csak segítség ahhoz, hogy hogyan fogjon hozzá aki ilyen helyzetbe került.
Néhány gyakorlati tanács rendkívüli közgyűlés megszervezéséhez!

Lehetőleg minél több tulajdonost keressen meg, írja össze az elérhetőségüket. Egyeztessen időpontot és helyszínt a megtartandó közgyűléshez. Készüljön fel a jegyzőkönyv vezetésére, esetleg segítséget is vegyen igénybe, készítsen jelenléti ívet a tulajdoni hányadok feltüntetésével, a bank kéri. A meghívón megismételt közgyűlést is kijelölhet azonos helyszínen fél óra eltéréssel. A döntéseiket szavaztassa meg és határozat formában jegyzőkönyvezze. Ha vége a közgyűlésnek a jegyzőkönyvet a megválasztott két jegyzőkönyv hitelesítővel is írassa alá. A jegyzőkönyvet 8 napon belül a végleges határozati formában a tulajdonosokhoz el kell juttatni. Ha felmentették a közös képviselőt! Mindenképpen rendelkezzenek a bankszámláról a közgyűlési jegyzőkönyvben. Ki fogja kezelni. Pontos adatok kellenek, amit a saját bankszámlájánál már megismert. Többes kezelés is lehetséges. A közgyűlés után azonnal menjenek el a bankhoz ahol a számlát kezelik, bejelentkezni. A közüzemeknél levélben is elég megtenni a tájékoztatást, a közös képviselő felmentéséről, illetve megadni az új levelezési és elérhetőségi adatokat.
Ha mindezeket megtette természetesen akkor kezdődik a munka. Át kell venni a felmentett közös képviselőtől a ház összes anyagát, leltárral és átadás-átvételi jegyzőkönyvvel. Innentől a munka szinte folyamatosan megy. Nyilván mindent nem tudok leírni, de ha mindezeket megtette már a nehezét megcsinálta.
Tudom, nem tanították az iskolában, de még az egyetemeken sem, hogy mindezeket miként kell csinálni, nekem se. Éppen ezért, ha mindezek mellett további segítségre lenne szüksége, keressen meg, segítünk.

2013.04.11.

Miért fizessük a közös költséget, és miért van szükségünk közös képviselőre!?

Mindenkinek, Önnek is napról-napra több a fizetnivalója. Jogos elvárás, hogy tudjuk mit miért kell fizetnünk. Ha Ön családi házban lakik, az épület összes gondját a fenntartástól a felújításig egyedül kell megoldania.
Mivel esetünkben Ön egy társasházban lakik, így ezeket a gondokat a tulajdonos társaival közösen kell megoldania. Céljuk, hogy jól működő, szép, tiszta, és értékét megőrző házuk legyen.
Ahhoz, hogy ezeket a célokat el tudják érni, számos feladatot kell ellátni. Időnként súrlódások is előfordulhatnak, a feladatok ellátása közben. Indokoltnak látszik szakemberre bízni a feladat ellátását.
A kérdés az, hogy mit várunk el tőle, hogyan ellenőrizzük a munkáját, amiért a közösség fizet.
Ha saját megbízásunkat kell ellenőrizni, egyszerű az eljárás. Ha számunkra kedvező eredményt hoz a megbízott munkája minden rendben. De hogyan ítéljük meg a közös képviselő munkáját, mint közösség?
Természetesen vannak estek, amikor nyilvánvaló, hogy méltatlanra bíztuk a tulajdonunk gondjait. Viszont akkor is értékelnünk kell a munkáját, ha nincs egyértelmű jele az alkalmatlanságának. Előfordulhat, hogy elégedetlenségünk alaptalan.
Ahhoz, hogy döntésünk megalapozott legyen és biztosak lehessünk abban, hogy megfelelő kezekben van a társasházunk irányítása, információra van szükség.

Ebben tudok Önnek segítségére lenni.

Irodánk web oldalán, miután regisztrálta magát, folyamatosan nyomon követheti a házával kapcsolatos folyamatokat. Havi rendszerességgel a pénzügyi információk megtekinthetők. A tulajdonosi folyószámlája, illetve az összesített folyószámla is elérhető. Aktuális folyamatok pl. pályázatok állása, folyamatban lévő felújítási munkák, jogi ügyek, változások követése. Közérdekű információk, linkek, letölthető dokumentumok, alapító okirat, szmsz, épület dokumentáció. Közgyűlések jegyzőkönyvei, határozatok tára. Hiba bejelentő.
A társalgóban elmondhatja véleményét és új témákat vethet fel, kapcsolatokat kereshet, esetleg figyelemmel kisérheti a többiek kezdeményetéseit.

Az információk folyamatosan frissitve vannak, így naprakészen tájékozódhat.

Kérjen ajánlatot

Mit lehet tenni a közös költséget nem fizetőkkel szemben?

Fontos, hogy a közös képviselő rendszeresen vezesse a társasház pénzügyeit, könyvelését, hogy naprakész információkkal rendelkezzen a lakók fizetési kötelezettségeiről. A pénzügyi nyilvántartásból tehát egyértelműen kiderül, hogy az egyes lakóknak milyen pénzügyi kötelezettségei vannak. Amennyiben 3 hónapnál több tartozása halmozódik fel egy lakónak, úgy szükséges informálni őt a hátralékról és megkérni a tartozás mielőbbi rendezésére. Ha a felhívás nem jár sikerrel, akkor a közös képviselő fizetési felszólítást küld a lakónak, mely tartalmazza a díjhátralék pontos összegét, a társasház számlaszámát és a befizetés határidejét. Amennyiben a fizetési felszólításra nem reagál a tulajdonos, akkor fizetési meghagyás kezdeményezhető. Végső esetben pedig végrehajtásra is sor kerülhet. A Társasházi törvény szerint akár jelzálog bejegyzése is és kérvényezhető.

Ki rendezi a számlát, a nem fizető lakók helyett?

A ház működési költségeire a tulajdonosok befizetései a fedezet, ha egyéb bevétele a társasháznak nincsen. Ebből adódóan a rendszeresen fizető tulajdonosok, kvázi meghitelezik az tartozók elmaradásait. A késedelmi kamat felszámítása ennek a díja.

Mi a szerepe a számvizsgálónak?

A számvizsgáló legfőbb dolga, a közös képviselő munkájának, illetve a Társasház pénzügyeinek ellenőrzése. További tevékenységeit az SZMSZ-ben leírtak határozzák meg.

Mit tartalmaz a Szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ)?

A házirend , a közgyűlés, a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság feladatai, kötelezettségei, valamint a jogai. Fentiekből kiderül, hogy számos olyan kérdést is tartalmazhat, amelyek rendezésével későbbi vitás ügyek elkerülhetőek.
Példa
. A lakás bérbeadás útján van hasznosítva. A bérlők a szokásosnál sűrűbben váltogatják egymást, így az épületben a folyamatos költözködéssel és az ezzel járó esetleges átépítésekkel plusz költséget okoznak a közösségnek. A közgyűléseken ez vissza-visszatérő gond és vita. Az Szmsz egyszeri módosításával ez megoldható. Egy szabályt kell csupán felvenni erre az esetre. Konkrétan plusz egy havi közös költség befizetést előírni a költözködés esetére. Így a plusz festés, takarítás költségei nem jelenthetnek vitát, és a szabályozás okán a költség kalkulálható lesz.
Természetesen számos példát lehet felhozni, de a lényeg az, hogy a többségnek rendelkezésére áll egy hatásos és jól működő eszköz.

Mit lehet a házirendbe foglalni?

Közös lakrészek, területek és helyiségek használatának részletes szabályait, a lakásokban zajjal járó munkák és más tevékenységek időtartamát. Igény szerint a Házirendben rögzíthetők az állattartás, a takarítás vagy akár a kertkarbantartás szabályai.

Mikor határozatképes egy közgyűlés?

Akkor ha a lakók összes tulajdoni hányadának több mint a fele jelen van. A határozatképtelen közgyűlés napirendi pontjait a megismételt közgyűlés tárgyalhatja, mely már nem veszi figyelembe a résztvevők tulajdoni hányadát, ezért nem számít hányan vesznek részt, a közgyűlés határozatképes lesz. A közgyűlésen hozott határozatokat azonban azok is megtámadhatják, akik azon nem vettek részt. A törvény által rendelkezésre álló 60 napon belül.

Mi határozza meg a szavazati arányokat?

A szavazati arányokról a Társasházi törvény rendelkezik. A szavazás alapja a tulajdoni hányad.

Kiknek van joguk szavazni a közgyűlésen?

A lakások tulajdonosainak és az írásban meghatalmazott személyeknek.

Írásban történt szavazás esetén, mikor eredményes a szavazás?

Az eredmény megállapításának részletes szabályairól az SZMSZ rendelkezik. Minden más esetben eredménytelen, ha a leadott írásbeli szavazatok aránya nem éri el az összes tulajdoni hányad több mint felét.

Kötelező a felújítási alap létrehozása?

Nem kötelező, viszont nem várt, nagyobb értékű felújítás esetére érdemes ilyen alapot létrehozni.
Az államilag kamattámogatott megtakarításokat célszerű használni. LakásTakarékPénztár - Fundamenta

Kinek kell fizetni az előző tulajdonos által felhalmozott közös költséget?

Társasházi lakás vásárlása esetén kell kérni nullás igazolást. A lakásra, esetleg fennálló közös költség tartozást az új tulajdonos köteles megfizetni.

A társasházat érintő munkálatoknál, mekkora összeghatárig dönthet önállóan a közös képviselő?

Az összeghatár mértékéről az SZMSZ rendelkezik. Azonban az elfogadott éves gazdálkodási tervben nem szereplő, rendes gazdálkodás körét meghaladó felújításokról és azok összegéről csak 4/5-ös szavazattöbbség dönthet!

A társasházakban történő munkálatoknál, milyen összeghatárnál kötelező árajánlatokat bekérni?

Az árajánlatok bekérésének feltételeit, szintén az SZMSZ szabályozza.

Kiknek van hozzáférési joga a Társasház bankszámláihoz?

Közös képviselő a megválasztásával együtt nyeri el ezt a jogot, továbbá mindazon személyek, akiket az SZMSZ meghatároz.

Mit jelen az, hogy rendkívüli egyszeri befizetés?

Abban az esetben, amikor egy Társasház a nem várt nagy összegű kiadások megfinanszírozására nem rendelkezik kellő fedezettel, akkor a közgyűlés a közös költségen felül, rendkívüli egyszeri befizetést rendelhet el.

Ki tud segíteni a problémás szomszédokkal szemben?

Amennyiben a probléma a többséget vagy a közös tulajdont valamilyen formában érinti, úgy a képviselőnek kell kezdeményeznie az intézkedést.

Hogyan lehet közös képviselőt váltani?

Amennyiben a Társasház a közös képviselő leváltásának feltételeiről az SZMSZ-ben nem rendelkezett, úgy a törvény szerint a közgyűlés bármikor felmentheti, leválthatja. Bővebben a "mit tegyünk ha.." menü pontban

Mi szükséges a közgyűlés összehívásához?

A napirend és az ok megjelölésével, a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kezdeményezhetik a közgyűlés összehívását.

Egy évben hányszor lehet közgyűlést tartani?

Tetszés szerint, de legalább egyszer szükséges, legkésőbb május 31.-ig.

A közgyűlésen hozott döntések, hol és milyen formában kerülnek rögzítésre?

Közgyűlésről kötelező jegyzőkönyvet készíteni, melyben a meghozott döntések határozat formájában kerülnek rögzítésre. A közgyűléseken született határozatokat, a Közgyűlési Határozatok Könyvében is vezetni kell.
Az kezelésünkben lévő házak tulajdonosai regisztrált oldalunkról, többek között, a közgyűlések anyagát is elérhetik bármikor.